É comum que o adquirente de um imóvel na planta, diante de perda de renda, parcelas que se tornaram inviáveis, atraso na obra ou financiamento negado, deixe de ter condições ou interesse em prosseguir com o negócio. A pergunta que se impõe é se a desistência implica a perda de tudo o que já foi pago. Em regra, não: a lei assegura a restituição de parte dos valores. Mas a incorporadora pode reter uma fração deles, e é esse o ponto que mais gera controvérsia. Este artigo explica, de forma objetiva, como a matéria é tratada.
O que é distrato de imóvel na planta?
Distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda, por acordo entre as partes ou por manifestação de vontade do adquirente. Nessa hipótese, a incorporadora restitui parte do que recebeu e retém outra parte, a título de cláusula penal, para recompor seus custos. A matéria foi disciplinada pela Lei nº 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato, que alterou a Lei nº 4.591/1964 (incorporações imobiliárias) e a Lei nº 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano).
Antes dela, a solução era construída pela jurisprudência. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou, na Súmula 543, que, resolvido o contrato por culpa da incorporadora, a restituição deve ser imediata e integral; se o adquirente der causa à resolução, a restituição é parcial, com retenção de parte do valor pago.
Quanto a construtora pode reter no distrato?
A Lei do Distrato estabeleceu tetos para a retenção quando o adquirente dá causa à resolução do contrato:
- Incorporação comum: a retenção pode alcançar até 25% do valor pago.
- Incorporação com patrimônio de afetação: a retenção pode alcançar até 50% do valor pago.
- Comissão de corretagem: em regra, não integra a restituição.
O patrimônio de afetação é o regime em que os bens e direitos da incorporação ficam apartados do patrimônio geral da incorporadora, o que protege os adquirentes. O contrato deve informar se a obra se submete a esse regime.
Trata-se de limites máximos, e não de percentuais automáticos. Se o contrato previr retenção menor, prevalece o que foi pactuado. Mesmo dentro do teto, é possível discutir em juízo se a retenção guarda proporção com o prejuízo efetivamente sofrido pela incorporadora, especialmente quando a relação é de consumo.
A lei fixa limites para a retenção, mas o contrato, a data em que foi firmado e as circunstâncias do caso influenciam o resultado. Antes de assinar o distrato, convém conferir os valores.
Quando a construtora devolve o dinheiro?
A lei também disciplina o prazo de restituição. Na incorporação sem patrimônio de afetação, o pagamento pode ser feito em até 180 dias contados do prazo contratual previsto para a conclusão da obra. Na incorporação com patrimônio de afetação, a restituição pode ocorrer em até 30 dias após a expedição do "habite-se". Na prática, o adquirente que desiste pode aguardar tempo considerável para receber. Nos contratos de loteamento, aplicam-se regras próprias da Lei nº 6.766/1979.
Os contratos firmados antes da vigência da Lei do Distrato continuam, em regra, regidos pela jurisprudência anterior, pois o STJ tem entendido que a lei não retroage. A data do contrato é, portanto, um dos primeiros elementos a verificar.
A obra atrasou: posso cancelar sem penalidade?
A Lei do Distrato admite que o contrato preveja prazo de tolerância de até 180 dias corridos, além da data prometida, para a entrega do imóvel. Ultrapassado esse prazo, o adquirente pode requerer a resolução do contrato sem arcar com a penalidade devida por quem desiste, com restituição dos valores pagos, devidamente corrigidos, nos termos da lei. Se preferir manter o contrato, pode fazer jus a indenização pelo atraso, conforme previsto no contrato e na própria lei.
O que o STJ está discutindo sobre distrato?
O tema ainda está em evolução. Segundo noticiado em 2026, o STJ afetou temas ao rito dos recursos repetitivos para uniformizar o percentual e a base de cálculo da retenção pelo vendedor e a aplicação da lei a lotes e terrenos em contratos posteriores a ela. Os julgados recentes das Turmas ainda divergem: há decisões que admitem a retenção de até 50% em obras com patrimônio de afetação, e outras que aplicaram o teto de 25%. Em loteamentos, o Tribunal já admitiu, em contratos sujeitos à Lei do Distrato, a cobrança de multa por desistência e de taxa de ocupação de lote não edificado.
Quando o STJ fixa tese em recurso repetitivo, ela passa a orientar todos os tribunais do país, inclusive o Tribunal de Justiça da Paraíba (TJPB). Quem tem caso em andamento, ou pretende desistir do contrato, deve acompanhar o assunto.
O que fazer antes de desistir da compra do imóvel?
- Reúna o contrato, o quadro-resumo, os comprovantes de pagamento e as comunicações trocadas com a incorporadora e o corretor.
- Verifique a data do contrato, o percentual de retenção, a existência de patrimônio de afetação e o prazo de restituição previstos.
- Não assine o distrato sem compreender os valores. Solicite o demonstrativo de cálculo por escrito e confira o que está sendo descontado.
- Se a causa for atraso da obra ou descumprimento contratual da incorporadora, registre os fatos e preserve as provas.
- Havendo impasse, procure orientação jurídica. O Procon-PB também recebe reclamações de consumidores.
Perguntas frequentes
Posso desistir da compra de um imóvel na planta?
Sim. A Lei nº 13.786/2018 admite a resolução do contrato por iniciativa do adquirente, o chamado distrato, assegurando-lhe a restituição de parte do que pagou. À incorporadora é permitido reter determinados valores, dentro dos limites legais. O resultado concreto depende do contrato e da data em que foi firmado.
A construtora pode ficar com tudo o que eu paguei?
Não é isso que a lei prevê. A retenção tem limites, e cláusula que leve à perda integral dos valores pagos pode ser contestada por abusiva, sobretudo nas relações de consumo. A análise depende do contrato, do que foi pago e de quem deu causa à resolução, por isso exige exame individual.
A construtora atrasou a obra. Posso cancelar sem perder dinheiro?
A Lei nº 13.786/2018 admite que o contrato preveja prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega. Ultrapassado esse prazo, o adquirente pode requerer a resolução do contrato sem arcar com a penalidade aplicável a quem desiste. Confira o que dispõem o contrato e o quadro-resumo.