Terreno de marinha: o que é e o que muda ao comprar ou vender o imóvel?

Você encontrou o imóvel ideal em João Pessoa, perto do mar ou de um rio, e no meio da negociação aparece uma expressão que ninguém explica direito: "terreno de marinha". Muita gente descobre isso só na hora de vender ou de registrar a compra, quando surgem cobranças que não esperava. Entender o assunto antes evita surpresas.

O que é terreno de marinha?

Terreno de marinha é uma faixa de terra de 33 metros, medida a partir da linha da preamar média de 1831, ou seja, de onde chegava a maré cheia naquele ano. A regra vem do Decreto-Lei nº 9.760/1946. A faixa também pode existir nas margens de rios e lagoas em que a maré se faz sentir.

Quando são legalmente reconhecidos como tais, esses terrenos pertencem à União. Quem constrói ou mora neles não é, em regra, dono pleno do terreno: tem o direito de usá-lo, mediante pagamento à União. Isso vale para casas, prédios, lojas e até loteamentos inteiros. Na Paraíba, o assunto é comum no litoral de João Pessoa e também em áreas próximas ao Rio Paraíba.

Como saber se o meu imóvel está em terreno de marinha?

Olhar a distância até a praia não resolve, porque a linha usada é a de 1831, e não a atual. Quem faz essa identificação é a Superintendência do Patrimônio da União (SPU), ligada ao governo federal. Alguns caminhos ajudam:

• Matrícula do imóvel: no cartório de registro de imóveis, verifique se há menção à União, a aforamento, a foro ou a ocupação.
• Registro Imobiliário Patrimonial (RIP): é o número que identifica o imóvel nos cadastros da SPU. Se o imóvel tem RIP, ele já é conhecido pela União.
• Consulta à SPU: a Superintendência na Paraíba e o portal da SPU no gov.br informam se a área foi demarcada.
• Cobranças anteriores: carnês ou guias de foro e taxa de ocupação são sinal de que o imóvel está cadastrado.

Atenção: nem toda área já foi demarcada de forma definitiva. Em alguns locais, a identificação ainda está em andamento e pode mudar a situação do imóvel.

Todo imóvel cadastrado pela SPU é mesmo terreno de marinha?

Não necessariamente, e este é o ponto que mais surpreende os proprietários. Para um terreno ser considerado de marinha, não basta estar perto do mar ou do rio e constar nos cadastros da SPU. A lei prevê um procedimento de demarcação: a União precisa identificar a linha da preamar média de 1831 e notificar os interessados, para que possam acompanhar o trabalho e contestá-lo.

Na prática, a SPU já tratou como terreno de marinha áreas em que esse procedimento não foi feito. É a chamada demarcação presumida: a linha é estimada, sem processo de demarcação regular. A jurisprudência, inclusive do Superior Tribunal de Justiça (STJ), reconhece que isso não é válido. Em João Pessoa, é comum encontrar imóveis cadastrados, com número de RIP e cobranças de taxa ou foro, sem que tenha existido um processo de demarcação regular da área.

Constar nos cadastros da SPU não é o mesmo que ser, legalmente, terreno de marinha.

Quando a área não foi demarcada de forma regular, as cobranças de foro, taxa de ocupação e laudêmio podem ser questionadas, e o imóvel pode ser de propriedade particular, sem pagamento à União. Cada caso depende da análise dos documentos e do histórico da área, e o resultado de uma contestação não pode ser garantido.

Há ainda um cuidado importante: o direito de contestar pode estar sujeito a prazos, que em geral correm a partir do momento em que o proprietário toma ciência da cobrança. Por isso, quem recebe uma notificação da SPU não deve deixá-la de lado.

O que verificar

• Processo de demarcação: peça à SPU informações sobre se houve demarcação da linha de 1831 na região do imóvel e se o processo foi concluído.
• Notificação: verifique se você ou os antigos donos foram notificados pessoalmente durante o processo.
• Cobranças: reúna guias, cartas e notificações recebidas da SPU, com as datas.

Foro, taxa de ocupação e laudêmio: qual é a diferença?

Cada nome corresponde a uma situação diferente:

• Foro: valor anual pago pelo foreiro, aquele que tem o chamado aforamento, uma forma de uso do terreno mais estável e transmissível.
• Taxa de ocupação: valor anual pago por quem ocupa o terreno da União sem aforamento.
• Laudêmio: valor pago à União quando o foreiro ou ocupante transfere o imóvel a título oneroso, como na venda. Hoje, a regra geral é de 5% sobre o valor do terreno, sem contar as construções, conforme o Decreto-Lei nº 2.398/1987.

O comprador de um imóvel em terreno de marinha precisa conferir, antes de fechar negócio, se há dívidas de foro ou de taxa de ocupação e se o laudêmio já foi pago ou será cobrado.

O que muda na hora de comprar ou vender?

Na venda, o imóvel em terreno de marinha exige algumas etapas a mais do que um imóvel comum. Em geral, é preciso regularizar a situação junto à SPU, recolher o laudêmio quando devido e obter a autorização da União para a transferência. Sem isso, o registro da compra pode ficar travado.

Quem compra também herda atenção redobrada: se o vendedor deixou débitos com a União, eles podem gerar problemas para o novo ocupante. Por isso, a conferência dos documentos deve acontecer antes da assinatura do contrato, e não depois.

Outro ponto frequente é o imóvel construído sem qualquer cadastro na SPU. Nesses casos, existe a possibilidade de inscrever a ocupação e regularizar a situação, o que costuma facilitar vendas futuras, financiamentos e o registro.

O que fazer na prática?

1. Peça a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis.
2. Consulte a SPU para saber se a área é terreno de marinha, se o imóvel tem RIP e se houve processo de demarcação regular.
3. Guarde as notificações e cobranças da SPU e verifique se há dívidas de foro ou de taxa de ocupação em nome do imóvel.
4. Antes de vender ou comprar, confirme com a SPU como será feita a transferência e se há laudêmio a recolher.
5. Busque orientação jurídica antes de assinar o contrato, para que as responsabilidades fiquem claras por escrito.

Perguntas frequentes